对于房地产行业来说，2005年的3、4、5月份是非同寻常的一段时间，温家宝总理在今年的《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，“两会”刚刚闭幕，一揽子调控房市的政策迅即出台：3月16日，央行宣布提高按揭房贷利率0．2个百分点；随后，财政部放出将来会开征地产税的信号；27日，国务院又出台了《切实稳定住房价格的通知》抑制房价的8条措施（舆论称为”国八条”）。仅仅一月之后，5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。笔者认为，应该从以下三个方面理解当前的房地产新政。

　　首先，最近的一系列房地产政策的变动，特别是七部委的联合通知，彰显出的第一强烈的信号是决策层对房地产市场的认识获得了空前统一。

　　2005年“两会”上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一。这是第一次将一个行业的价格问题写进政府工作报告。更重要的是，它还反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。

　　为什么决策层对该问题的认识得到了统一？原因有二：一是经济环境发生了根本性的变化。导致我国经济过热的主要原因就是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺。二是房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量的相当的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了决策层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70％。房地产市场的风险最终会转嫁给银行。

　　所以，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现逆转的深层原因。

　　其次，调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格，调控手段从总量控制转向“精密打击”。

　　过去管理层出台的调控政策主要是控制两个闸门：一个是信贷闸门，一个是土地闸门，但调控的结果并不理想。因为几乎所有调控政策都在助涨：严控土地，使地价飙升，有的大城市一年地价上涨了50％，这自然成为开发商抬高房价的一个硬理由。他们不怕地价涨，因为那可以提高房价预期；而且他们捏在手里的地又会升值，而且往往是地价长一尺，房价长一丈；土地供给减少，加上提高开发门槛，紧缩房地产开发贷款，只能被市场解读为预期供给减少；需求在增加而预期供给减少，房价只会涨得更疯；而房价越是涨得快，越会逼着潜在购房者抢先下手，大家都清楚，这个月不买，下个月每平方米又要多出几百元上千元，这就像股市上的“逼多”。

　　企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产是很难取得成功的。因为总量的调控，不能区别性地针对个体作用，不可能“精确打击”，平抑房价，当下切中要害的措施应该以控制投资性需求为主，但投资与投机很难真正区分，只能通过购房者事后的行为进行判断。所以近日出台的七部委意见，对购买房屋后短期内转手的征收高比例的利得税，是非常及时的、正确的举措。

　　最后，行政手段切中要害。从国八条的要点来看，要求地方政府要切实负起各个城市地房地产价格上涨的责任。我们认为对房地产行政控制是最有效的。因为中国部分房地产价格不健康的上涨是地方政府主导下的价格上涨。地方政府调控房地产市场主要有五招：一是大量拆建，刺激市场需求；二是提高拆迁的补房标准，推动房价不断上涨；三是抬高土地拍卖的价格；四是控制和取消经济适用房；五是有的甚至操纵房地产统计数据，误导消费者。

　　所以我们要正确估计该政策的效果，因为很可能出现“上有政策，下有对策”的现象。

（编辑：莫凡）