房地产新政出台后，人们并没有期盼到高房价预期的降幅，一些城市的房价仍在以较高的幅度上涨，解决我国房地产市场根本问题的良方在哪里？

　　南方网讯　今年以来，国务院的两个“八条”及5月11日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》等相关文件相继出台，标志着我国自亚洲金融危机以来采取的刺激房地产需求增长的政策发生转变。“新政”出台至今，政府的宏观调控是否起到了预期的效果？房地产行业有没有回归到健康的发展道路上来？解决我国房地产市场根本问题的良方在哪里呢？近日，记者走访了国家发改委宏观经济研究院高级研究员王小广。

　　房地产业的支柱性体现在消费上而非投资上

　　记者：你最近驳斥所谓的“中国房地产市场十大谎言”，引起了社会的高度关注。

　　王小广：其实，我所说的十大谎言，准确地说应该是近几年中国房地产发展中的十大错误，或十大误区。比如说，上世纪90年代后期以来，许多地方政府都为房地产作为支柱产业发展,过度刺激房地产发展以实现GDP增长和地方财富的扩张,这是存在严重问题的。到目前为止,从产业政策来讲,没有一个国家曾经把房地产作为支柱产业或主导产业来发展。房地产发展是经济增长的一种结果，体现福利增加的特点，主动地刺激其发展作为一个GDP增长的源泉和财富积累的机制是有非常严重的问题的。按我的理解,房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。从经济增长与房地产增长的关系看,它无法长期性超过GDP、人均收入几倍地增长，出现这种情况肯定是泡沫。

　　高房价不是城市竞争力的体现，也不是城市生活水平的必然反映

　　记者：从目前来看，房价快速攀升更为集中体现在一些经济发达的大城市，能否说：高房价意味着一个城市的竞争力呢？

　　王小广：这又是一个误区。房价的过高定位不仅会因“透支需求”而造成今后需求增长的明显放慢，损害当地经济，更重要的是房价过高将降低一个地方的经济竞争力。一是房价过高将会抬高企业的商务成本（租金和物业管理费用均上升），从而导致外部资本流入速度放慢；二是房价过高，将会抑制第三产业发展，像餐饮、小商业和其他服务业主要的成本是店面租金，高房价将会阻碍这些第三产业发展，影响就业增长，最终影响消费增长；三是高房价会造成人才流失，特别是不利于具创业精神的高学历的年轻人就业。过度刺激房地产可能得到GDP和税收的好处，但却是恶化了政府竞争和发展的环境，长期看，将是得不偿失的。

　　高房价不是一个城市竞争力的体现，也不是一个城市生活水平的必然反映。相反，努力建立一个低成本高效率的城市，是地方政府的重要职责，这种职责包括防止房价的过度上升而增加城市社会成本。

　　中国经济要想健康快速发展，必须毫不犹豫地挤压“泡沫”

　　记者：你说过，此轮经济过热是局部过热，主要是房地产过热，其他并不过热，宏观调控主要是调控房地产，你能具体谈谈吗？

　　王小广：我在2003年对中国经济出现的新一轮投资过热的看法是：宏观经济总体不过热，但存在局部过热问题，而且我所讲的局部过热仅是指房地产过热，其他并不过热。房地产投资、消费过快增长，伴之以房价的猛烈攀升，不仅不具有长期的可持续性，而且将为未来的宏观经济增长和金融系统的发展带来相当大的不确定性。

　　首先，房价越来越离谱，表面看是得到需求高增长的支撑，实际上就像被人为炒高的泡沫化的股价一样，越高越离需求收缩逼近。现在一些大城市的房价收入比都超过了8,离普通老百姓的消费承受力差距越来越大，出现阶段性消费断层在所难免，短则一年出现，长则二三年出现。我最担心的是“非理性的繁荣”最终导致住房消费和投资增长的急剧下降，即“硬着陆”。如果出现这样的情况，将从两方面冲击宏观经济，一是直接降低消费和投资需求，另一方面则是冲击其所拉动的原材料工业，使原材料业出现生产过剩，对宏观经济形成通货紧缩的压力。

　　其次，房地产的继续过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质，如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。把房地产作为一种高回报的投资品（许多情况下是“投机品”）宣传及采取各种措施人为地抬高消费者的投资预期，结果只能是“收益透支”。可以说，现在的许多大城市房价透支的是“十年”以后的房价。房价只升不降只不过是一些房地产泡沫制造者的神话。透支未来的房价，使消费者承担了过多的成本，当然会影响其他消费品的即期消费和未来消费。

　　三是房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。

　　必须制定防止房地产泡沫化发展的中长期制度约束机制

　　记者：今年以来，国务院的两个“八条”及五月十一日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》等相关文件相继出台，标志着我国自亚洲金融危机以来采取的刺激房地产需求增长的政策发生转变。但是房价并没有出现预期的降幅，解决我国房地产市场根本问题的良方在哪里呢？

　　王小广：目前国家实施的房地产调控力度是足够的，但这些政策只能抑制房地产的短期炒作，下一步必须制定防止房地产泡沫化发展的中长期制度约束机制，这其中，房地产税收体制是重点，即加快出台综合性的不动产税方案。其重点包括三方面内容：一是资产税，这一税项税率不宜过高，第二项是交易增值税，只有发生交易且获得增值收益时才有，如果不发生交易、不增值就不存在，这其中可实行差距税率，即增值达到一定量税率上升，第三项是对高档房产征收奢侈性消费税，普通住宅实行消费税减免。第二和第三项既起到了抑制投资炒作的作用，又起到了税收调节收入分配的作用。这样的设计才是抑制房地产泡沫化的长效制度安排。

　　记者：就目前来讲，我们的房地产市场税收政策存在着什么问题呢？

　　王小广：从目前来看，我们的房地产市场税收政策有两大缺陷，一是房地产税收上过于宽松和不完善，基本上可以说是免税，50万元的房产所交的税只及10万元的汽车税负，即房产税只有汽车税负的1/5,在相当程度上正是过松的税收政策，与过松的贷款政策和低利率政策结合，刺激了房地产的泡沫。因此，这种状态亟待改变。对房地产征税，不能认为是紧缩的宏观政策，我理解不过是还原“本色”而已。只有房地产税收体系建立起来了，对税率的适当调控才构成了宏观政策的松紧问题。第二个问题是，最近出台的征收营业税，仅是一种过渡性做法，征收营业税考虑是征收方便，成本低，实际上这种税项设计并不合理，我买房住并不是营业行为，5.5%营业税也偏高了。还有一个问题是，营业税与所得税不能同时征收，否则就是重复，现在一些地方既收营业税又收所得税，显然不合理。最好的税收体系设计应该是我们前面描绘的那三项综合。

　　记者：你说的房地产生产销售模式转变的内容是什么?

　　王小广:从长效机制来讲,税收政策的完善是十分重要的，但这还不够，还要有理念上的深刻变化，理念转变，再配合税收体系的完善，还要配合生产销售模式的转变，中国房地产才能真正从根本上抑制房地产泡沫，避免出现泡沫经济。即国家应尽快把房地产生产销售模式由香港模式转变为美国模式，即只准卖现房，不准卖期房。

　　国家发改委高级研究员　王小广

　　●国家应尽快把房地产生产销售模式由香港模式转为美国模式：只准卖现房不准卖期房。

　　●高房价不是城市竞争力的体现。努力建立一个低成本高效率的城市，是地方政府的重要职责。

　　●（过热）带有房地产利益集团集体操纵的性质，如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。

（编辑：莫凡）