【黎文江】房地产周期与调控
各位领导各位、各位嘉宾，媒体界的朋友们，早上好！我今天发言的主题是“房地产周期与调控”。因为今天是一个学术论坛，所以我主要讲科学发展、主要讲客观规律，具体的政策我就不讨论了，主要是从房地产周期方面谈政府是否需要做一些救市的政策。
宏观经济的周期会影响到房地产周期，在很大程度上房地产是受到宏观经济形势的左右，如果我们宏观经济的周期性波动也会使房地产的发展呈现出周期性的波动。房地产的周期与宏观经济的周期相关联是非常密切的，是同向的发展趋势。宏观经济周期是一个客观规律，不以人的意志为转移，肯定是有周期的，但是我们从辩证唯物论这个观点来说，人是有他的主观能动性，人的主观能动性能够对周期进行控制和调节，也就是说对周期的长短、对它的衰落期缩短、对它的繁荣期延长，对它的大起大落烫平发挥作用。
讲到周期，我们可以先看一下美国的情况。美国的次贷风波大家比较关注，美国的历史来说，1870年一直到2006年，在这么长一个时间段里，美国的房地产是经过了八次周期性波动，波动的长度有11年，最长的22年，在这个幅度里进行波动。我们再看看日本的情况。从1956年到现在，五十多年的时间，有几个发展时期，平均十年是一个波动周期，反映了经济发展不同阶段的规律性，我们主要以土地价格作为波动周期。日本比较突出的是在1985年，那时由于“广场协议”日元被迫升值一倍以上，另外土地价格在五年之内上涨了三到四倍，最终房地产的泡沫在90年破灭，90年到萧条期，又回到80年的水平。在经济界来说，日本是失去了十年，从90年回到80年。日本政府认为日元升值是一件好事，土地价格大幅度飙升是好事，所以没有阻止，经过大起最后又到大落。美国的次贷是前一段时间的房地产非常之兴旺，没有注意让一些不符合信贷条件的人也获得了房贷，所以在经济周期下落的情况下，经济收入顶不住了，没有办法还贷，所以出现了大量的次贷危机。
香港也是一样的情况，从五十年代到现在，差不多十年一次左右的波动，最后一次周期是85年到2003年，我们看这个曲线是香港的私人物业售价指数，从79年一直到2006、2007年的情况，最高峰是1997年，那时的价格发展到最高峰。从那时开始遭遇到亚洲金融风暴，由于对冲基金和其他的外资大量进入香港，游资和炒家开始疯狂炒楼，一直飙升到97年，在亚洲金融风暴之下房地产的泡沫出现，价格一直往下掉，最低谷是在03年，在97年的基础上下降了70%，导致十万多人负资产，给香港的经济带来影响，一直到现在也没有恢复97年的价格水平。这一轮上涨是经历13年，但是下跌是2年时间，一直到现在还没有复苏。香港的教训在于大量境外的资产进入炒楼。
我们看看我国的情况。53年到现在，首先53年到78年，也就是改革开放之前，经历了五个周期，这五个周期的特点也是大起大落，GDP的总量绝对值在下降，负增长，从78年改革三十年来也经历了五个周期，特别是近几年，周期的波动、波幅减缓，是一个比较平稳的周期，说明我们宏观调控、国家的政策对经济周期能够削平它的大起大落，能够发挥作用。在增长型的周期，也就是说经济周期下降的阶段，不是GDP的总量下降，而是增长率的下降，也就是它的增长速度放缓了，这是增长型的周期，直到现在我们的GDP从去年的11.9，现在上半年是10.4，就是增长速度放缓了，但是总量仍然有10.4%的增加。
我们认为当前宏观经济是处于收缩的阶段，从87年到90年当时这是属于严重通货膨胀，那时宏观调控政策是全面紧缩，目的是治理严重的通胀。经过了这个阶段之后，从91年到2000年是另外一个周期，进入了一个扩张周期也经历一个收缩周期，91年GDP有20%高增长，也是一个高通胀，当时的政策是货币政策和财政政策都要适度从紧，避免大起大落，抑制一些行业投资方面的过热。到了97年、98年受到亚洲金融危机的冲击，当时通货紧缩，也采取了一个宽松的货币政策和稳健的政策财政，解决有效需求不足。当时我们对房地产是从税收方面，广州的税收最开始是6%的交易价格，然后由于中华人民共和国税收法的颁布，到3%，到收缩期就是减半了，但是单位和写字楼、商厦等还是按照3%税收，鼓励买房，刺激有效需求。另外在空置房方面也是减免税收的，这是属于收缩阶段的政策。
从2001年到现在，通货膨胀又逐渐的抬头，采取稳健的财政政策和从紧的货币政策，避免物价上涨，当前应该说是处于收缩的阶段。当然说的是宏观经济。房地产的投资周期和宏观经济的周期是息息相关的，当国家处于经济扩张期，建设规模过大、房地产需求大、银行利率相对较低，开发企业也容易得到贷款，但是如果是在收缩阶段出现通货膨胀，高利率、开发成本大幅度上升、市场出现供大于求，企业就开始压缩投资。我们可以从这张图表看到（见图），红色这部分是住宅投资增长率，蓝色是GDP的增速。投资增长率和GDP的发展速度是呈正相关性，相关系数高达0.86。
在广州商品住宅市场的发展上，我们也经历了衰退、萧条、收缩、高峰期。1992年到1997年，左边（见图）是衰退萧条期，从92年、93年开始宏观经济调控，当时成交价达到了8000块钱一平方米，当时广州的高层住宅都是外资买房为主，而且刚刚实行了土地有偿使用，土地使用要交钱了，92年之前是不用交钱的，一交钱就推高了楼价，马上高层住宅平均价格差不多到8000元了。经过了那么多年以后，到去年2007年，广州市十个区的平均住宅平均价格是8599块，经过这么长一个阶段回到93年的水平。宏观调控到96年这是一个软着陆，当时的价格已经到了最低位了，软着陆之后在97年有一个反弹，但是在98年之后由于亚洲金融风暴的影响，广东信托房地产公司破产，影响非常之大，当时比较典型的就是东风路所有的写字楼都是烂尾楼，特别是在东风中路，现在还没有完全的恢复。广信购买花地湾，现在还没有破产清算结束，芳村地铁开通那么久，还没有发展起来，主要是那一片2.8亿购买的花地湾还没有清算完，所以那时的衰退萧条期影响一直到现在。
然后就是萧条复苏期，价格都是在四千、五千这样的水平上，但是供应还是比较大量的，成交也比较活跃。经过了这一段时间，在04年之后开始繁荣，其中一个原因就是2004年8月31日开始所有土地要招拍挂，又掀起了一轮地价的飙升，一直到顶峰是07年的9月11日，那一天一共13块地出让，连续出现很多地王，一天之内成交九十多个亿。07年按照财政局的计算收入90亿的土地出让金，但是在9月11日就完成了全年的预算指标。从那之后，9月27日央行就发布了信贷的规定，凡是土地出让金不能从银行里贷款了，土地出让金也不能通过上市融资取得，所以从9月27日为标志，土地又流拍了很多，底价出现了很多，全国半年之内有40幅地流拍，另外还有大量的底价出让，这是政策形成的一个原因。跟着二次房贷新政政策，导致成交量大量的萎缩，这说明中国经济的增速已经逐步的回落，按照世界银行08年的预算是9.6，现在我们上半年公布是10.4%，其实从全世界来看经济能够连续保持五年以上两位数的增长是很少的，从偏热到下行这是一个正常的规律，峰值之后必然会出现一个回落。
我们是希望什么样的回落呢？从现在来看我们都是在下行的，无论是价格也好，投资也好，成交量也好，都是处在价量齐跌的局面。大起之后采取了宏观调控，就是说抑制房价的过快增长，这个目的是达到了，但是现在是下行，是不是大跌还是让它平稳的软着陆，这是摆在政府面前要不要救市、怎么样救市的问题。大起我们能够控制，吸取了美国信贷方面的经验，我们收缩了二次房贷，吸取了日本的经验，我们人民币的升值在控制，我们外资的进入也在控制，这也是吸收了香港的经验。对于大起，我们是有很多的政策，但是对于大落我们有没有政策？当然现在还没有一个结论现在是不是大落，这是值得我们探讨的一个问题。
现在世界上就像美国，美国的经验就是给穷人发钱，渡过信贷的难关。我们准备怎么样？现在是未雨绸缪，世界没有经验，比如说日本失去了十年，由于没有防止它的大落。我们可以从科学发展的观点，不从政策层面、不从其他的层面来考虑，就是光从经济发展的规律来看，我们应该采取怎样的软着陆措施？我们在96年非常成功的软着陆了，才有了97年的上升，但是由于亚洲金融风暴的影响又再次回落，我们现在同样在这样的情况之下，现在宏观调控也进入到第五年了，也遇到了全球经济衰落的情况，经济对房地产的影响是非常大的。现在房地产开发商已经把价格往下调了，但是成交量并没有上去，央台宣传的都是价量齐跌，为什么价格下来了成交量也没有上来呢，因为大家没有信心，买房子的大家可以交首期，但是连续二十年、三十年的供楼，那我未来会不会下岗、我的经济收入会怎么样，有钱的人也会考虑我今天买了楼明天会不会价格下跌，这样我还会买吗？这是一个信心问题。
我的观点，经济下行并不可怕，经济下行是一个客观规律，但是问题是我们怎么恢复购房者的信心，怎么让他们来正确认识房地产有这么一个周期。本来五一是楼市黄金期，但是这之前有雪灾等等，对人们的信心冲击很大，如何恢复。现在还有断供、负资产等等，还有奥运不要买楼，舆论让人无可适从，我们专家也无法解释清楚。作为学术界，或者是媒体，都要考虑到如何正确宣传周期，恢复房地产的信心，我们觉得应该是长期看好的。我希望政府要救市的话就是软着陆，就像是飞机着陆一样，是硬着陆还是软着陆，这是驾驶员要考虑到的。
谢谢大家。
【主持人】非常感谢黎文江分析师给我们做的精彩发言，他的发言是非常有深度也非常专业的。
【主持人】下面有请广州市政府研究室徐祖荣主任做题为“以广州为例的城镇中低收入家庭‘住有所居’保障”的发言。
