【徐祖荣】以广州为例的城镇中低收入家庭“住有所居”保障

　　总体来说，我认为广州市政府对中低收入家庭的住房保障做了非常积极、有效的工作。我主要汇报七个方面的观点。

　　第一个观点，改革开放三十年来广州的经济规模、城市规模发生了巨大变化，带动了市民居住条件发生翻天覆地的变化。

　　广州目前已经发展成为我国乃至世界上的超特大型城市，广州经济和社会发展的巨大成果，反映在安居上，表现为多数市民的居住条件都有不同程度的改善，多数人有极大的改变，概括来说就是：产权从无到有、面积从小到大、结构从差到好、装修从简到豪，具体我就不解释了。这是我的第一个观点，住房居住条件发生了巨大变化。

　　第二个观点，居住的巨大变化主要得益于市场化的改革。

　　我们市场化的改革从94年开始，广州市当时突破由政府单位建设供应职工住房的方式，启动了实物分配向货币分配的市场化改革。到2000年的时候，应该说大规模的存量公房出售工作基本完成，全市近6成居民实行了房改，这个改革带有明显的分配从计划模式到市场模式，与此同时启动了银行贷款、分期还款的方式，一部分很快实现了自己拥有房产的梦想。在住房制度的改革和房地产业的推动下，房地产市场有了巨大的发展。广州的房地产业从90年代中期已经是广州市的支柱产业，但是后来为什么没有提房地产业是支柱产业呢？可能是当时是从可持续性的角度考虑，提工业比较多一些，实际上当时房地产是广州的支柱产业，从90年代以来都是这样，它的增加值还是很可观的，一直都是处于上升的趋势，具体的数字我在这里就不讲了。

　　商品房的开发圆了一部分人依靠自己的经济实力拥有自有住房的梦想，特别使少数人拥有了比较好的住宅，还有一些别墅，甚至有私家的花园。同时，房地产的开发和经营也刺激了一些人投资房地产的欲望，出现了这样的一种情况。

　　第三个观点，房地产市场无法解决一部分家庭的住房问题。

　　房改后曾经流行一个观点，就是认为市场经济是由市场来配置资源的，因此住房应该完全由市场来解决。时间证明，这个观点是在实践中行不通的，当时2000年广州房改结束，还有四成多的居民家庭没有自有房，他们当中人因为单位效益差无法分房，也无法兑现货币分房，甚至租不起房，政府必须要保障人人有房住，这是一个基本的要求。如果完全市场化，让这一部分人去贷款买房，实际上是没有条件贷到款的，即使银行愿意贷款他也供不起，像美国次贷的情况，鼓励中国城市里的穷人去买房，可能危机比美国的还严重，一旦发生断裂危险显而易见。

　　市场是无法解决城镇的低收入群体的住房困难，同样市场的非理性化也使中等收入家庭的住房问题凸现。目前城市里除了低收入家庭的住房问题需要保障，在中等收入家庭也是一样，低等收入现在有界定，但是中等收入不太好界定，一部分观望的中等收入家庭认为现在的房价仍然还是比较高的，当然高房价与综合费用有关系，但是在一段时间内形成的暴利思维可能也有直接关系，这里也有一些具体的数据，我就不具体讲了，当时出让地成本是多少，房屋建成之后总成本是多少，最后出售的零售价，或者是这个房子的价格是多少，相差很大，有一些毛利超过了70%，甚至有达到百分之百的。这样就导致中等收入家庭的购房压力增大。目前我们在一线城市的房价是有所回调的，下来还是比较厉害，但是二三线城市的房价有关资料来看还是上升。政府同样要关注中等收入这部分人的住房问题。

　　第四个观点，政府对中等收入者基本住房保障，广州市进行了积极探索。

　　政府在促进商品房健康发展的同时，必须动用公共资源发展保障型住房，以解决低收入者的住有所居的问题，以财政的钱办百姓的难事。由于城市建设规模的扩大，建设速度加快，旧城改造的推进，近十多年来我们广州的保障型住房，从名称上看有解困房、安居房、廉租房、经济适用房等等，这些都是属于保障型的住房。

　　解困房在广州就是解决低收入者的住房问题，确实是成绩很不错的。刚才石主席也介绍了一些情况。目前广州的廉租房主要有三种形式，一种就是实屋配租，政府划拨土地投入财政资金建设起来，面积在50平米以内，建好之后就以非常低的租金，一平米1块钱或者2块钱出租给低收入者，解决双特困户的住房问题。还有就是特困户到市场上租房子，政府给他们发补贴。第二种是廉租房，第三种是经济适用房，满足部分中低收入家庭拥有有限房产的愿望。基本上套型面积在60平米左右，过去有一个区间是50-80，现在明确是60平米，由开发商承建，利润率按照3%确定，住房供应模式是政府指导价，按照保本微利的原则。产权是不完全的，如果想要再流通的话，必须要缴纳土地收益等，带有保障的性质。这是第四个观点，广州市政府探索中低收入家庭住房问题时采取的措施，进行了积极的探索，尽管有这样那样的看法，但是我认为始终是把对中低收入家庭的关注程度不断提高。

　　第五个观点，广州市场主导、政府调控，各行其事、各得其所的住房制度和保障体系已经形成。

　　实践证明住房市场化的改革方向是正确的，要继续坚持这个方向，同时为了保持房地产事业的健康发展，对房地产市场进行必要的调控也是应该的。前面也有嘉宾讲到调控的方向和措施，也取得了一些效果。目前广州市初步建立起商品房为主，限价商品房、经济适用房、廉租房等多种住房供应体系，接下来还要进一步加大商品房和政策性保障住房的建设和管理力度，这方面都是有一些具体的数据，我这里因为时间的关系就不具体多说了。特别是要强调，我们为了保障低收入家庭的住房问题，根据国务院的文件，去年广州市公布了廉租房的实施办法，还有经济适用房的实施办法，使广州市的住房保障制度进一步体系化和制度化，使管理更有操作性，促进住房供应链的健康发展。政府把这一块管好了，对规范房地产市场是很有作用的。

　　第六个观点，增加经济适租房使住房保障体系更加完善。

　　现在的经济适用房是要购买的，是不是可以搞经济适租房呢？都市里有一批人，构成比较负责，有公务员、事业单位的人，还有自由职业者等等，这些人在经济上是属于中等或者是中等偏下的收入，偏他们自己的工资收入在一段时间内想要购买商品房是比较困难的，要付市场租金有一些也是很困难的，但是又要申请经济适用房和廉租房不够条件，这些人如果没有其他解决居住的渠道，就只好在类似于城中村房租比较适、距离工作地点不太远，日常生活又相对方便的地方居住，但是这样的居住环境存在着很多的弊端，在当前和今后一个时期广州市正在加快危破房、城中村的改造，老城区的有限空间将侧重建设保障型和商业服务设施，可以考虑建设一些经济适租房，满足他们工作和生活的需要，完善住房保障体系都具有积极的作用。刚才石会长也讲到一个观点，我非常的同意，必须转变住房的消费理念，要强化居住权的保障，淡化居住权的拥有。条件不具备的时候，不必去追逐商品房。

　　最后一个观点，我们应该积极探索解决农村住房安全和环境的问题。

　　按照中央政治局委员、省委书记汪洋的要求，广州要建设全省的“首善之区”，其中一个主要目标就是要成为宜居城市，宜居城市的范围包括广大农村，农民生活的改善是包括居住条件的，但是从居住的安全性和综合环境来看广州农村的住房问题更多、解决起来更费劲，最令人汗颜的是广州北部村庄还有相当多的泥砖房，而且还是危房。在这个方面我想可以借鉴外地的一些经验，比如说天津的宅基地换房等，或者是其他地方的经验，在住房政策上我们是不是可以考虑，包括开发商的眼光是不是可以再放大一些，这里面还是隐含着一些商机的，我觉得应该积极的促成这样的一些东西。

　　我的发言就到这里，谢谢大家。

　　【主持人】感谢徐主任给我们做的分析。

　　【主持人】下面有请同创卓越投资顾问公司总经理赵卓文先生发言。