【赵卓文】关于广州房地产政策的几点非主流看法
我个人一直从事房地产一线工作，做基层工作15年，也写房地产评论有15年，今天的论坛题目很大，是“城市发展与房地产政策”，作为论坛应该允许有不同的观点存在，我想谈一些很个人的看法。
广州的房地产到目前为止已经进入到一个关键期，这个关键期体现在两个方面，过去20多年我们进行了大量的建设和发展，我们的房子建设量非常大，每年以几百万甚至上千万平方米的建成量居功，往后再十几年，我相信广州的房地产建设也会进入高峰期的结束，这样一个跨度将决定广州市城市面貌和整个城市的形象。城市化的水平和房地产目前的开发进度来看，我们拥有的最后黄金时间应该说最多就是十年左右了，我觉得这是比较关键的。
房地产政策方面来看，现在有很多的看法，我觉得首先一个看法就是我们的房地产立法是相对滞后的，现在房地产怎么发展一直是受到政策的牵引，有什么样的政策就有什么样的房地产市场，有什么样的政策就有什么样的房地产价格的结果。我们看到很多开发商，特别是广州的开发商，在过去十年有小公司的老板到福布斯的排行榜，但是我们政策的延续性是有问题的，政策牵引了房地产的发展，怎么去摆脱政策延续性不好的问题，这可能是未来我们在制订政策方面需要考虑的问题。
2007年对于广州房地产市场是有几个标志性事件的。07年10-11月份楼价达到高峰期，一手楼平均达到了11000平方米，进入了万元房的时代，07年广州的房价终于进入了万元时代。07年按照广州户籍人口计算，人均GDP也达到了一万美元。07年机动车保有量也是达到了一百万辆。
接下来我想谈几点看法，可能不是很主流的看法，但是我想提出来供大家批评指正。
第一，广州房地产发展的主要矛盾。我们开会很多观点都是提出廉租房，这些观点都是对的，也是非常有价值的，但是在目前这个阶段我们要关注广州房地产的主要矛盾，我个人认为广州房地产发展到现在，主要矛盾已经不是安居问题了，安居问题应该不是现在广州房地产的主要矛盾了，而应该是普通居民不断增长的住房改善的需求，以小换大、以旧换新的改善型居住、升级换代的需求，这与我们的土地供应不足、政策限制，以及我们产业政策限制方面的矛盾，还有老百姓的投资需求与供应不足的矛盾，造成房价持续的上升。
焦点问题和主要矛盾如果抓不住的话，那么我们在政策制订上可能会有很大的偏离。上一个星期有一个研讨会，广州有一个老领导说广州的房地产处于十字路口，是要把政府保障型的建设很多、商品房很少，还是完全的商品房，过去十年我们以廉价商品房的形式来解决住房的问题，96到2000年基本上广州的解困房、经济适用房也没有了，但是通过廉价商品房将住房问题解决的很好。但是现在楼价高了，如果我们大量的建设廉租房，现在的广州住房困难户只有7.7万户，什么是住房困难户？人均10平方米以下，这在广州市可能是比较少的，通过政府的几个新社区就拿下了。
第二，广州房地产的波动性可能会进一步加大。我们可以看广州的房价，从96年到07年其实波动还是比较少的，波幅比较大的就是01年跌了12%，涨幅最大是07年上涨38%，幅度还是非常有限的，往后几年我们还是存在非常大的风险，房价有可能极大的波动，因为广州的房价现在不仅是一个局部、一个城市内部的供求关系。原来大家研究广州房地产，是在城市内部系统里研究多少住房困难户，但是未来我觉得游戏规则不一样了，国际化，国际资本不断的进入。还有就是与我们的宏观经济挂钩，还有投资性的资金不断进入，包括消费型、开发型的资金不断进入。07年我们的房价上涨38%之后，你要预防08、09、10、11年跌破30%，谁敢说有没有这样的可能性？如果出现极大幅度的30%左右的下跌，我相信再制订任何的政策，或者政策反映的灵敏性不够，就会造成断供等问题，风险会加大。现在的市场不是救市不救市的问题，而是政策调整的问题，上升通道是什么政策，下行通道要有预防性的政策，而恰恰国内的房地产是政策市，是被政策牵引的房地产市场。中国房地产研究是非常薄弱的，包括在广州，房地产研究的理论成果、对实践的指导性等，都是非常令学术界脸红的，我们做的研究是不够的。
我提出几个问题吧。
第一，允许不允许商品房作为投资性商品存在。现在广州市的人均居住面积达到这么高的水平，而且广州市逐步解决住房问题之后，允许不允许商品房作为投资性商品存在。
第二，未来我们要提供多少廉租房，或者是经济适用房，要有一个恰当的量化。
第三，我们未来应该不应该提供廉价的商品房。过去十年我们提供廉价商品房，因为很多土地不是招拍挂出来的，以后能不能有机会提供廉价商品房，我觉得限价房也是一种形式，怎么提供也是需要研究的。
第四，土地供应的连续性是怎样的。广州政府要稳定房价和楼价，至少要八到十年土地供应的连续性和计划性，如果没有这样的供应性、连续性、计划性，市场的波动是必然的，如果也非常好的计划性和量化的东西，我相信广州的房地产一定是稳定的，而且未来的黄金十年我们一定能够做的更好，让广州这个城市建设的更好美好。
谢谢大家。
【主持人】感谢赵卓文先生的精彩发言。
【主持人】下面有请南海区委城镇部全洪部长发言。
