【全洪】南海关于缓解房市波动的对策

　　谢谢主办方邀请我参加这个论坛。我介绍一下南海的情况吧。

　　南海区的房地产情况是量价齐跌、理性调整，整个房地产市场的成交量是萎缩的，房价不断下滑，今年1月份房价最高，6200多，接近6300，然后到了2月份跌下来到5000多，然后跌到3月份，到4、5月份又上升了一点点，到这个月大概是6150多吧。这是关于价格方面的情况。销售量方面，1月份的销售量是比较大的，28万多平方米，但是到了2月份是9万多平方米，下跌非常多。1月份房地产在南海是比较大的转折，3月份稍稍上升一点，13万多平方米，4月份成交量是19万多平方米、5月份是20万平方米。相对于1月份的面积销售，现在还是差800多，商品房的套数也是一样，1月份是四千套，2月份是一千多套，6月份是接近2600套，缓慢有一个上升。现在的价格和量都有下跌，价格下跌并不多，最关键是量。

　　我认为南海的房地产也是受到宏观经济的影响，这是一个方面，还有就是政策的影响，另外本身南海城镇化的影响。去年南海5月份之前的房地产市场都是很正常的，就是那么几个月，5月份之后南海房价猛涨，大概价了超过2000元。到今年2月份为什么下跌了呢？刚才有房地产专家谈到经济和房地产的关系度是0.86，我们的经济没有掉，都是高速增长，可是为什么房价会这样呢，从四千元突然升到六千元，远远超过GDP的发展，我想是一个补回。按照南海的情况分析，从四千升到六千，应该是要二年的时间，但是我们就是那么三四个月，要回到去年年底的价格应该是在明年底吧，这是现状的情况。

　　南海的市场供应是比较充足的，去年土地的供应量，因为形势好，供应量就大了，土地的开发有限度，造成了拼命的开发。而且中小户型的供应量也是很多的，这跟“国六条”也是有关系的。南海住房的需求还是比较大的，南海的宏观经济也是比较好的，从工业产值增加百分之二十几，GDP增长百分之十几，都是不错的。还有南海的城市发展影响也是比较大的，总的宏观经济我们面临的挑战也是受到两个大方面的影响，一个是政策从紧、调控从严。经济现在仍然在发展，但是一些产业是受到了挑战，包括宏观经济、劳动合同法、原材料的涨价、税收问题等，还有刚才专家讲到的“国六条”等。

　　南海有什么对策呢？南海为了缓解房地产的波动，政府储备的土地还是比较充足的，价格低的时候我们可以减少土地供应量，甚至政府拿出钱来进行土地储备，价格与市场供求关系是密切相关的，一个是减少土地的供应，还有就是政府进行土地的储备。现在南海的经济发展势头也是比较好的，南海西部工业园建立产业聚集，制造业增长非常迅速，南海经济受大宏观的影响，但是南海以内源经济、民营经济为主，不像东莞等地的影响那么大，有一点影响，但是整个制造业发展还是比较好的。

　　另外就是城市的发展，南海靠近广州，桂城商贸发展的比较好，中轴线建设、城市建设比较快，整个配套发展建设比较好。还有就是石山一带，产业非常比较好。沥水受广州的辐射，沥水附近的金沙洲那里有很多的大开发商都过去了，金沙洲的六千块限价房还在排队，虽然是广州和南海，但是在地理上是没有分界的，这个空间是行政界线，从城市的外溢来说我们还是有发展空间的。行政区划是不一样的，但是在地理位置上已经联系在一块了。

　　总体来说南海的房地产和整体的宏观房地产情况有一定接近，但是也有我们的个性，因为我们的中轴线、城市发展的高速，基本上还没有跌价，而且还有很多人去购买，靠近广州的这一带像沥水，广州外溢过去一点点，南海总体都是比较好的，总体虽然受到影响，但是我们还是有不一样的地方。

　　我简单说到这里。

　　【主持人】南海区的城镇部也是全国独一无二的，这个城镇部的设立也是顺应了南海城市发展的需求，城市化往城镇化的方向发展，去年南海的GDP达到了1231亿，南海17%的房地产是广州人去购买，南海到广州都是非常方便的，应该说南海的发展前景，就像是全部长说的，是非常有潜力的。

　　【主持人】下面有请中山大学珠港澳研究中心的郑天祥教授介绍一下他这次参加澳门房地产论坛的情况。