如今，随着住房制度改革的不断深化，商品房的数量不断增加，购买商品房已经成为大多数城市居民的生活目标。但由于土地资源的限制，大量兴建的城镇商品房大多属于公寓式的高层建筑，因此也就形成了多层复杂结构的房屋单元化现象。一幢大楼内部产权主体日益多元化，权利人之间的权益纠纷也不断增加，而随着居住小区的出现，物业管理的问题也逐渐突出，如何通过法律界定同居一楼、同居一区内的房屋所有权人之间的利益界限便成为《物权法》所必须解决的问题。

　　法律规则总是产生于现实生活，我国《物权法》第六章题为“业主的建筑物区分所有权”，共用了14个条文对该方面的内容作出了详细规范。业主，严格地说，并不是一个法律概念或术语，准确地说就是指房屋所有权人；而建筑物区分所有权，也是此次《物权法》中引入的新概念，准确地说它并不是一种独立的所有权类型，而是指一系列产权界定规则，可简称之为建筑物权益区分规则。

　　建筑物区分专有权和共有权

　　建筑物权益区分规则的主要内容，在《物权法》第七十条中有明确界定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。权益的区分必须建立在对权利客体即建筑物的合理区分的基础之上。建筑物划分为两部分，一部分是具有独立价值的专有部分，譬如甲购买的X小区内1号楼A幢B单元406房；另一部分则是不具有独立价值，而仅仅为专有部分提供支持辅助的部分，此部分不能单独作为交易客体，而只能为专有部分之权利主体所共同拥有，如一幢高10层楼房的楼梯。建筑物权益区分规则正是以此两部分之区分为基础的；所谓建筑物区分所有，也就是区分专有和共有，目前的《物权法》规则正是据此设计规定的。

　　建筑物专有权的内容及含义

　　首先，专有权是一种完全物权，即所有权。《物权法》第七十一条第一款明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是一种完全的支配力。譬如，甲在购买某单元房后，即成为该房屋的所有权人，他可以自主处分该房屋，如将该房屋出租、出借，甚至是赠与他人、抛弃所有权，甲享有的这些权利是具有排他效力的。

　　其次，建筑物专有权的行使附有固有的法定限制。《物权法》第七十一条第二款指出，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。譬如，甲不得私自进行足以影响楼房建筑安全的房屋结构改造、也不得在自己的房屋内制造噪音对相邻住户造成影响。第七十七条还规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果要改变住宅为经营性用房，还必须经有利害关系的其他业主同意。建筑物区分专有权的限制是多方面的，第八十三条规定，业主行使权利应当遵守法律、法规，另外还需要遵守业主共同约定的有关管理规约的约定，而这主要是由于建筑物住宅多层、区分居住、产权复杂的原因。

　　再次，建筑物专有权的行使还应该受到民法上禁止权利滥用及公序良俗原则的限制。譬如专有权的行使应该以保护建筑物为目的，不得出现危害性使用；应该保护建筑物美学上的外观价值，不得破坏建筑物的基础、机构等；应维护住宅习惯及住宅居民的作息、声誉等。

　　建筑物区分共有权的范围

　　原则上讲，除建筑物专有部分之外的其他部分以及附属部分都应属于共有部分。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。这里需要提出的是，第七十三条中规定绿地为业主共有，是否与我国的土地公有相矛盾呢？立法者在有关解释中称，此处应将绿地与土地相区分，绿地仅仅是土地上的附属物，而非独立的土地，因此这里不存在土地所有权的问题。

　　以上两条明确了建筑区划内的公共场所、公用设施、维修资金等的共有性质，而在现实生活中建筑区划内的车库、车位的权属问题也引起了颇多纷争。此次《物权法》第七十四条明确指出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在这一条规定中，存在的问题是，“应当首先满足业主的需要”如何在司法实践中得到适用呢？业主能否据此主张优先使用权或优先购买权呢？而且该种优先权的效力又是如何？能否直接对抗第三人呢？我们希望在最高法院正在制订的司法解释中，能够对这些方面作出相应的解决。

　　另外，需要注意的是建筑区划内的土地使用权也同样为建筑物专有权人所共同享有，这在理论上被称之为准共有，即第一百零五条中指出的，两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照第八章有关共有的规定。

　　事实上，多层住宅建筑是通过区分专有和共有部分而分配使用的，那么在法律规则上也就必须界定两者之间的关系。由于建筑物专有部分是具有独立价值的所有权客体，而共有部分仅仅是辅助支持作用，所以《物权法》第七十二条第二款规定，建筑物专有部分之专有权转让的，原专有人对共有部分享有的共有和共同管理的权利也一并转让。也就是说，共有权不能单独作为交易客体而存在。在法律规则上，专有和共有是无法分割的，而仅仅是在权益上的区分。

　　区分专有和共有，是整个建筑物权益区分原则的基础。

　　（作者系中山大学法学院讲师、法学博士）

　　（编辑：林湄）