建筑物区分所有权是一项重要的产权权益区分规则，权益区分的目的是为了权益的实现，那么这一项权益规则的实现机制又是什么呢？在现实中，人们发现所谓的区分所有权必须以区分共有为基础，如果没有良好的居住环境，所谓的安乐小居、安居乐业也将成为空谈，因为在一个现代社会没有人能够关起门来孤独地生活，专有必须依赖于共有部分的良好维护与使用，而共有权的实现也同样离不开专有权的规范行使。

　　建筑物专有权按照所有权规则以及相应的法律限制规定，基本能够确定该权利的实现途径，但是就建筑物共有部分之共有权的实现而言，则要复杂得多，因为建筑物区分共有是一种基于共同关系而产生的共有，即属于共同共有而非按份共有。建筑物区分共有权，是由全体业主作为所有权对某些特定的设施等享有同一个所有权，那么共有权的正确行使和实现就有赖于共同所有人的共同意志的表达，这种共同意志的表达又要具体转化为一种共同管理权。《物权法》对业主对共有部分之共同管理权益作出了明确界定，主要包括业主之间的权益划分、业主大会及业主委员会的法律地位及职责、业主与物业管理公司之间的关系等几个方面。

　　共有共管的行使原则

　　共有共管实行权利义务相一致的原则。《物权法》第七十二条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。譬如，业主不得以不使用电梯、小区内的某共有设施等为由，而不交纳维修维护费用。

　　多数表决原则及约定优先原则。《物权法》第七十六条明确规定，关于共有和共同管理权利的一些重大事项必须经业主共同决定，并且还要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，如选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等方面。而其中一些重大事项的决策必须经过业主的绝对多数意见表决，譬如筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；多数表决原则往往涉及一些重要的事项，而除此之外的很多事项则按照约定优先的原则处理，譬如第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　共有权的实现与业主大会设立

　　业主是建筑物及整个建筑区划的主人，但是由于业主之间的居住性共同关系的存在，要处理好业主之间的共同关系就必须解决专有权行使的限制监督、共有权的实现两个大问题。现实生活中很多业主自发组织自治机构建立公意表达机关，《物权法》也对此予以吸收，第七十五条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或业主委员会的主要职能就是监督和约束专有权的行使，如第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；第八十三条中还规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　按照目前我国《物权法》的规定，业主大会或者业主委员会的设立并非强制性规定，而是由业主自主决策。但是对业主大会或者业主委员会的法律地位，《物权法》似乎语焉不详。譬如，业主大会或业主委员会是否可以直接作为原告对侵害建筑物共有权的行为提起诉讼、是否可以作为被告而进入诉讼？再者，在业主成员与业主大会或业主委员会之间的关系上，第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但是这一条的法律适用同样存在不少问题，譬如损害赔偿的问题；而该请求撤销的权利是否受诉讼时效之限制也需要进一步明确。

　　物业管理业主主导原则

　　近年来业主维权是一个不断升温的话题，而这主要是与居住小区的物业管理问题相关，其中凸显的矛盾也主要发生在业主与物业管理服务企业之间，物业管理究竟是由房地产开发商事先决定还是由业主自主选择呢？对此，《物权法》确立了业主的完全主导选择权，而这也是建筑物区分所有权的效力体现。第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　当然，业主维权的根本原因是权利被侵害或漠视，《物权法》作出了相应的规定，明确了业主的主导权，这还只是第一步，更重要的是需要在司法实践中能够得到切实的维护和支持。立法文件表达的权利还只是处于睡眠状态，它必须是能够被激活，能够得到司法救济的，如此的权利才是真实的。

　　区分所有、共同所有、共同管理是一种法律上的描述与界定，而这一切都建立在共同居住的事实基础之上。在现代社会中人们因着现实需要而结成这样的事实共同体，在这一共同体中法律规则是必要的但却不是唯一的，更重要的是需要一种容忍与自由的理念。（作者系中山大学法学院讲师、法学博士）

　　（编辑：林湄）