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外国政府如何应对高房价
 
魏红欣
 

  编者按:

  针对我国部分城市房地产市场长期过热局面,今年5月中旬,国家出台“国六条”政策,2006年房地产宏观调控政策由此浮出水面。5月底,建设部等九部门“房地产调控15条意见”的公布,是对新一轮房地产调控的细化和完善。进入6月,房地产新政效应初显,房价走势可谓举国瞩目。

  事实上,很多国家在经济发展过程中都曾经或正在面临房价过高的难题,政府对房地产市场如何进行宏观调控,抑制房地产市场泡沫,保证社会经济秩序的正常运行,一定程度上也是对政府执政能力的考验。在此,我们不妨“走出国门”,看看其他一些国家是如何应对高房价之扰的。


  韩国:多管齐下抑制高房价

  亚洲金融危机过后,韩国的住宅市场进入了一个复苏繁荣的发展周期。全国住宅平均价格指数从1998年10月的61.8%猛增到2002年12月的93.7%,涨幅超过50%。近两年,更是有大量资本源源不断地涌入房地产市场,房价迅速上涨,并呈现明显的泡沫迹象。

  为了抑制房价过快增长,韩国政府从今年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先,加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象,政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税,将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%;同时为抑制土地倒卖,从明年1月1日起,政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后,韩国的土地价格涨幅开始放缓,当月土地成交量减少了36.3%。

  其次,承诺增加供给,提高房贷利率。韩国政府宣布,今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅,并计划提高银行贷款利率。这些措施出台后,韩国房地产热明显降温,市场出现浓厚的观望气氛。

  此外,韩国多个政府部门还联合起来警告房价虚高。5月中旬,韩国总统卢武铉表示,目前的房地产泡沫令人忧虑,投机引起的房地产价格暴涨导致经济形势严峻,“政府不会放任不管”。

  政府频频表态对房产投机者造成巨大的心理压力,当月多个地区房价明显下跌,以江南开浦住宅区为例,面积在40至57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。

  法国:实行廉租房和高税收

  自1999年以来,法国平均房价已上涨45%,为抑制房地产市场可能出现的泡沫,法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。

  建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理,一方面严格控制房源,大部分廉租房只租不卖;另一方面对社会公开廉租房出租情况,接受大众监督。

  此外,高额地皮税的征收也有效抑制了房地产投机行为。在法国,购房者除缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。

  英国:5次上调利率为房地产降温

  自2001年初以来,英国房价进入了新的上涨周期,3年多时间里每年增速都超过20%。为此,英国政府和中央银行从供需两方面入手,抑制房地产市场的过分火爆。去年8月以来,房地产市场已逐渐呈现降温迹象。

  一方面,英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率,利率从3.5%提高至4.75%,导致抵押贷款成本增加,遏制了房地产消费信贷过热的现象。

  另一方面,英国政府于2004年底通过了《住房法2004》,就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出了一系列切实可行的规定,此举有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。

  墨西哥:向低收入阶层倾斜

  在墨西哥城市化进程中,大量农村人口涌入城市,中低收入人口的住房问题成为影响社会稳定的关键。而多数开发商受利益驱逐,选择建造面向社会中上阶层的高档豪华住宅,使得社会福利房的开发无法满足需要。为此,墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。

  首先,墨西哥政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率、控制贷款规模,以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措,抑制高档住宅的开发。同时,银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率,房价和利率成正比,进一步减少高价房的开发。

  其次,政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目,该机构可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款;中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用,同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。

  德国:坚持“福利住房”和小户型

  二战后,德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房”。 所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计,战后60年来,德国先后建造了近1000万套“福利房”。

  另外,德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末,全国户均住房面积小于100平方米,是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。

  (来源:《国际金融报》)

(编辑:林湄) 

 
人民网 2006-06-12 09:57
 
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