《参考消息·北京参考》：在上一次《北京房市：需求略受抑制，涨势不会改变》的采访中，您说到北京房地产市场的消费者与其它城市相比，有明显不同之处，但你没有展开论述，而许多读者恰恰对这一点表现出浓厚的兴趣。你能否从这一点出发帮助大家解读一下北京的高房价现象？

　　董藩：对北京的房价，许多市民很无奈。不过抱怨是无济于事的，我们只有抛开烦躁的情绪，回归理性状态，科学、全面地分析北京房地产的供给、需求状况，特别是需求结构的独特之处，才可能制定出有效的调控对策。

　　《参考消息·北京参考》：请您先谈一下北京房地产市场的价格水平，使读者有一个比较准确而不是感觉上的认识。

　　董藩：在2003年以前很长一段时间，从价格水平上看，北京一直是中国房市的最高点，我将它比喻为“珠穆朗玛峰”。2003年，上海房价水平达到5118元/平方米，北京落至第二位，4737元/平方米。2004年，全国商品房平均售价达到2722元/平方米，而北京为5053元/平方米。根据非正式的数据，目前北京的房价水平在全国大城市中排名第三，处在前面的有上海和杭州。上海和杭州有很明显的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。除了我以前谈到的导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量，这些影响因素在其它城市是没有或不明显的。如果剔除了上海与杭州的泡沫成分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。

　　《参考消息·北京参考》：请您详细说明。

　　董藩：第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性群团组织以及其内部职能机构在北京，再加上北京市级的同类机构。由于行政级别、职称、学历等原因，这部分人的住房消费力较强。第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，最近我发现有的村也在北京买了几百平方米的房子，设置了办事处。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。这是庞大的集团购买力，他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福特基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从IT精英到金融高管；从有户口的到“漂一族”，数量巨大。北京一流高校云集，高校的毕业生很多都留在了北京；许多外地高校毕业生也来到京城。这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，又有父母亲友的帮助，住房消费力强。第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍，可用于自己支配的费用数额巨大。许多人还有鉴定收入、报告收入等额外收入。第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车，且热衷于炫耀性消费。一些渴望成名成星的年轻人常年蛰伏在北京，等待机会。他们或买房或租房。此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。这些机构和个人对北京房地产需求产生了巨大影响，所以仅从普通市民角度来观察、评价房价的“高”与“低”，显然是不够科学的。

　　（注：董藩系北京师范大学管理学院教授、博士生导师，作者观点不代表本刊观点）

　　来源：参考消息·北京参考 

（编辑：莫凡）