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如果我们肯定房价过高，说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势，这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大
最近，关于房地产价格的争鸣又激烈起来。一种意见认为，房地产价格下跌10%或者20%没有意思，不能打破房地产泡沫，因此主张上海等城市的房地产价格下跌30%甚至50%。我不妨称之为房地产价格“暴跌论”。另一种意见不赞成房地产价格大起大落，认为中央有关“房地产新政”的政策核心在于稳定房地产价格，房地产价格大起大落对老百姓没好处。我不妨称之为房地产价格“稳定论”。房地产价格牵涉到千家万户，广大城市居民关心房地产价格的涨落，表达自己的看法，这是正常的，也是应该的。
抑制一些城市暴涨中的房地产价格十分必要
最近中央颁布的调控房地产发展的一系列措施，业内人士称之为“房产新政”。3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中，提出政府要调控房地产价格。3月16日，中央银行调整利率和住房抵押利率。3月26日和4月27日，国务院分别发布调控房地产市场的两个“八条”，提出了调控房地产价格的原则性措施。5月12日，公布了国务院七部委调控房地产价格的八条具体意见，包括改善住房结构，严格土地管理、严格税收征管，加强经济适用房建设，完善廉租房制度等一系列措施。房地产新政的核心内容是平抑一些城市暴涨的房地产价格。
政府采取强有力的措施，抑制一些城市暴涨中的房地产价格是十分必要的。最近几年，在以上海为代表的长江三角洲等一些地区，房地产价格上涨过快，超过了多数城镇居民的购买力。人们判断房地产价格过高的依据是房价与居民收入之比超过了4-6倍这一国际惯例。上海房价已经高达每平方米1.75万元，较低的也要7000多元。而上海职工2003年的年收入为27304元，夫妻俩的年收入为54608元，按100平方米价格7000元计算，房价收入比大约1比8。这样的估算虽还需推敲，但认为上海房价过高的结论是成立的。因此，政府针对过高的房价，采取强有力的宏观调控措施是十分必要的。
房地产投资规模过大和房地产价格过高是两个矛盾的判断
但是对“房产新政”的精神，有不同的读解。“稳定论”认为，“房产新政”的核心是三个“基本”，即供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，而不是大幅度降低房价。所谓稳定房价，大概有两个意思，一是把房价的增长幅度降下来，二是把房价稳定在原有的水平上。比如上海有些地方的房价上涨到近2万元一平方米，房价就稳定在这个水平上。但是，老百姓对这个高房价有意见，认为不应该稳定，而是要降下来。所以，有人指出“稳定论”的实质是保持房价持续上涨。
“稳定论”不赞成房价下降至少是大幅度下降的理由是，房价大起大落会造成负资产。
“暴跌论”也承认，只要房价下跌15%，就会造成负资产。他们也承认负资产对广大城市老百姓不利，对银行和其他金融机构不利，会对国民经济造成严重冲击。但是，他们认为，房地产已经出现了泡沫，因而出现负资产是不可避免的。
问题的根本在于如何估计我国房地产市场的态势。有一种观点认为，我国房地产投资规模过大，应该要调控。理由是房地产投资规模已造成了物资供应的紧张。
我认为，现在流行的这两个判断，一是房地产投资规模过大，二是房地产价格过高，是两个矛盾的判断。
房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果
房价按照市场规律，在市场机制的作用下，自发地发生着作用，不管人们对这种市场规律的结果是喜欢还是反对。
按照古典和新古典的市场理论，价格的涨落是供求关系发生作用的结果。当商品供不应求的时候，价格就上涨；当商品供过于求的时候，价格就下跌。我认为，房价的大幅度上涨，从根本上说，不可违反价值规律的作用。所以，唯一的经济学解说是，房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果。我认为，虽然炒房者和国际热钱对房价的上涨发挥了一定的作用，但根本还是房地产市场的市场机制发挥作用的结果，也就是商品住宅供求关系发挥作用的结果。房地产市场既然是市场，价值规律就不可能不发挥作用。
如果我们承认房地产投资规模过大，那么由于房地产商品供过于求的态势，就会出现房地产价格下跌。衡量房地产投资规模是否过大的标准，只能是房地产商品是否过剩，而不是造房原材料的供应是否紧张。用钢铁等原材料供应紧张作为判断房地产投资规模过大的标准是不科学的。
如果我们肯定房价过高，那么就说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势。这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大。
怎么做到“三个基本”的要求，关键是要发挥市场机制的作用，因为价格的稳定只有在供求平衡的时候才能实现。只有在价格合理的条件下，住宅商品的结构才会合理。政府对市场的调控，只能是顺应市场机制的作用，这是改革开放取得的一条基本经验。
（编辑：莫凡） |
